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Pour anticiper les impayés de loyers, il est important de connaître les différents types de bail et leurs spécificités.
Il est également important de savoir quand et comment régler un loyer impayé. Nous allons voir çà de plus près dans cet article.
Comprendre les causes des impayés de loyers
Aujourd’hui, plus de 3 millions de locataires sont en impayés et ce chiffre ne cesse d’augmenter.
Le loyer est un poste important du budget des foyers français et la difficulté pour les propriétaires à percevoir leur loyer amène certains locataires à se retrouver en situation d’impayé. Quels sont les risques liés aux impayés de loyers ? Les impayés de loyers entrainent des frais supplémentaires, tels que : Frais de contentieux (avocat, huissier), Frais d’assurance garantie loyers impayés, Frais de recouvrement amiable ou judiciaire.
Lorsque le bailleur n’est pas en mesure d’exiger le règlement des sommes dues par le locataire au titre du contrat de bail, il peut demander une indemnité d’occupation qui correspond au prix normalement payé pour la jouissance du logement. En cas d’impayé, si vous êtes propriétaire bailleur vous pouvez demander une indemnité compensatrice qui se calcule sur la base du montant annuel des charges récupérables définies par décret (montant fixe par m2 habitable x nombre de mois). Si vous êtes propriétaire bailleur ayant opté pour un contrat type (loi ALUR) vous pouvez demander une indemnité compensatrice calculée sur la base des éléments suivants :
Montant annuel des charges récupérables définies par décret
Charges non récupérables dont certaines sont forfaitaires
Prix mensuel hors taxes du loyer multiplié par 12 mois. type de bail
Prendre les mesures préventives adéquates
Le loyer impayé est un fléau qui touche tous les propriétaires d’un bien immobilier. Cette situation peut être très stressante pour les propriétaires, car ils n’ont pas la possibilité de récupérer leur bien si ceux-ci ne sont pas payés.
Il faut savoir que le recouvrement des loyers impayés n’est pas aisé. Si vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement et que vous ne percevez plus de loyer, cela signifie qu’il y a une dette locative sur votre bien immobilier. type de bail
Négocier des conditions préalables
Vous avez déjà entendu dire que l’une des principales causes de conflit dans le bail est l’impayé. Ce problème peut être évité grâce à la rédaction d’un contrat clair et précis qui définit les obligations des deux parties. type de bail
Déterminer les garanties à exiger
Les garanties à exiger pour le loyer impayé sont principalement : – La garantie locative : L’une des premières garanties que les propriétaires exigent de leurs locataires est la garantie locative. Elle couvre tout ou partie du risque d’impayés. Cette assurance peut être souscrite par un tiers (garant de loyer). Elle permet au bailleur de se faire rembourser les sommes qu’il a avancées pour payer son loyer et/ou réaliser les travaux nécessaires en cas d’impayés de son locataire. Cette garantie doit être souscrite par le locataire, c’est-à-dire que celui qui occupe le logement est responsable vis-à-vis du propriétaire des loyers impayés pendant toute la durée du bail. – La caution bancaire : Une autre possibilité est de demander une caution bancaire, comme elle existe déjà en France mais pas encore en Belgique.
La caution bancaire consiste à demander à une banque de prendre en charge les éventuels loyers impayés, dans un premier temps, puis de récupérer cette somme sur votre compte si vous ne pouvez pas payer vos dettes personnelles. Ce système n’est pas très populaire chez nos voisins français car ils ont déjà mis en place ce type d’assurance via la loi Murcef et ils pratiquent donc des tarifs plus bas que ceux proposés en Belgique. De plus, les banques belges semblent moins enclines à investir pour un petit marché qui ne rapporte rien. type de bail
Établir une clause de résiliation
La clause de résiliation est une disposition contenue dans un contrat qui permet à l’une des parties de résilier le bail de location en cas d’impayé. Cette disposition peut être insérée dans le contrat, ou il s’agit alors d’une clause pénale, ou elle peut être ajoutée au bout du bail, ce qui fait qu’elle devient une clause résolutoire.
La principale différence entre les deux clauses tient au montant des indemnités que vous pourriez solliciter en cas de non-paiement par votre locataire. Si la clause est inscrite au début du bail et que les conditions sont respectées, vous pourrez exiger la résiliation anticipée du bail et donc demander la restitution des lieux loués. Cependant, si la clause est ajoutée après le début du bail, vous ne pourrez exiger la résolution que si votre locataire ne paie plus son loyer depuis plus d’un mois (article 1244-1 Code civil). type de bail
Adopter un système de protection fiable
La location d’un logement implique de nombreux risques, notamment le loyer impayé. Pour éviter ce problème, il est important de mettre en place un système de protection efficace et fiable. Pour se prémunir du risque locatif, il est nécessaire d’opter pour une assurance contre les loyers impayés. Cette solution permet de garantir le paiement du loyer à la fin du bail. Elle permet aussi de sécuriser la transaction immobilière, car elle couvre les dépôts de garantie et les frais d’agence si le locataire ne paie pas son loyer ou que le bien est endommagé.
Les avantages d’une assurance contre les loyers impayés ? L’assurance contre les loyers impayés vous permet : De protéger votre investissement immobilier, parce qu’elle couvre financièrement toutes sortes de situations (d’impayés notamment). D’être indemnisée en cas de difficulté financière temporaire (mutation professionnelle par exemple) qui empêcherait un locataire potentiel de payer son loyer. De bénéficier d’un remboursement total ou partiel des montants versés en cas d’impossibilité pour le locataire à honorer ses engagements financiers vis-à-vis du bailleur. Quelques conseils pour choisir une bonne assurance contre les loyers impayés ? Il faut privilégier une société reconnue sur le marché local et connue des agences immobilières locales afin que ces dernières puissent vous recommander des candidats solvables. type de bail
La location immobilière est une activité à risque, en particulier pour les propriétaires bailleurs. En effet, l’incertitude sur le montant des loyers impayés peut faire planer un risque financier important pour le propriétaire bailleur. Il est donc essentiel de connaître les différents moyens de prévention et d’anticiper les éventuels impayés.
